종부세 양도세 개편 2026 실거주 1주택자 조건 정리

2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에는 종합부동산세와 양도소득세 전반을 손보는 내용이 담겼어요. 내용이 방대해서 이번 글에서는 실거주 1주택자에게 해당하는 부분만 따로 정리했어요. 다주택자 관련 내용은 다음 글에서 다룰게요.

이 개편안은 아직 국회를 통과하지 않은 정부 발표 단계예요. 8월 입법예고, 9월 국무회의를 거쳐 정기국회에 제출될 예정이라, 최종 확정까지는 시간이 더 필요해요.

구분내용

발표일	2026년 8월 3일
확정 여부	미확정 (입법예고·국회 심의 예정)
핵심 방향	보유보다 거주에 세제 혜택 집중
시행 방식	2026~2029년 단계적 적용

 

종부세 기본공제, 거주자와 비거주자가 갈려요

이번 개편의 핵심 축 하나는 "실제 그 집에 사는가"를 기준으로 공제를 차등화하는 거예요.

구분기본공제

1주택자 (실거주)	14억 원
1주택자 (비거주)	9억 원

시가 20억 원 이하 실거주 1주택자는 종부세가 아예 면제돼요. 32억 원 이하 구간까지도 세 부담이 소폭 줄어드는 방향이라, 서울 주요 지역 실거주자 상당수는 이번 개편으로 인한 부담 증가가 크지 않을 걸로 보여요. 다만 32억 원을 초과하는 초고가 주택에는 최고 5.0% 세율이 적용돼요.

 

양도세, 보유보다 거주 기간이 중요해져요

지금까지는 장기보유특별공제 하나로 보유 기간에 따라 공제를 받았는데, 앞으로는 이게 두 갈래로 나뉘어요.

• 장기보유특별공제를 "보유공제"와 "거주공제"로 분리
• 2029년부터 보유공제는 폐지되고, 거주공제만 최대 80%까지 인정

즉 오래 소유하고만 있었다면 2029년 이후로는 그 공제 효과가 사라지고, 실제 거주한 기간만 인정받는 구조로 바뀌어요.

반대로 실거주자에게는 확실한 혜택이 하나 생겨요. 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택은 양도세 기본공제가 연 250만 원에서 2,500만 원으로 10배 확대돼요.

 

상생임대주택 거주요건도 조정돼요

임대료를 5% 이내로 제한하고 계약을 유지한 상생임대주택에 적용되던 거주요건 면제 혜택도 이번에 함께 조정돼요. 세부 기준은 아직 구체적으로 공개되지 않아, 관련해서 계획 중이라면 추가 발표를 지켜보는 게 안전해요.

 

시행 시기는 2026~2029년 단계적으로

연도적용 내용

2026년	기본공제액 변경 즉시 적용
2027년	세율 인상 시작
2028년	세율 조정 지속
2029년	보유공제 완전 폐지, 거주공제만 유지

 

체크리스트

• 보유 주택 시가가 20억 원 이하인지 확인 (종부세 면제 대상)
• 실거주 기간 10년 이상, 양도가액 30억 원 이하 여부 확인 (양도세 기본공제 확대 대상)
• 상생임대주택 계약 중이라면 거주요건 조정 관련 후속 발표 확인
• 2029년 보유공제 폐지 이전까지의 장기 보유 계획 재검토

 

정리하면

이번 개편은 실거주 1주택자에게는 전반적으로 우호적인 방향으로 짜여 있어요. 종부세 면제 구간이 확대되고, 장기 거주자에 대한 양도세 혜택도 커졌어요. 다만 아직 국회 심의 전 단계이므로, 최종 확정 내용은 통과 이후 다시 확인이 필요해요. 다주택자에게 적용되는 내용은 다음 글에서 이어서 정리할게요.

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참고 자료: 기획재정부 2026년 세제개편안 (2026.8.3 발표)

유의사항: 이 내용은 정부 발표 단계이며, 입법예고와 국회 심의를 거쳐 최종 확정됩니다. 세부 조건은 변경될 수 있으니 실제 적용 전 최신 정보를 확인하는 것을 권장합니다.